La taxe d'habitation a disparu sur la résidence principale, pas sur la résidence secondaire

Acheter une résidence secondaire dans le bassin annécien relève d’une logique d’usage, rarement d’un calcul de rendement. Cela n’empêche pas la fiscalité de peser lourdement sur le coût annuel de détention, ni de varier fortement d’une commune à l’autre à quelques kilomètres de distance.

Trois mécanismes se cumulent : une taxe d’habitation maintenue, une majoration facultative que seules certaines communes peuvent voter, et un régime de plus-value moins favorable qu’à la revente d’une résidence principale. Aucun des trois n’est propre à la Haute-Savoie ; c’est leur concentration sur ce territoire qui l’est.

Deux définitions qui ne se recouvrent pas

Le mot « résidence secondaire » ne renvoie pas au même objet selon qu’on lit un texte fiscal ou une statistique publique.

Pour l’administration fiscale, le critère est l’occupation déclarée : un local meublé d’habitation qui n’est pas la résidence principale du redevable est imposé à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Un logement non meublé et inoccupé relève, lui, du régime des logements vacants.

Pour l’INSEE, dans le recensement, la catégorie s’intitule « résidences secondaires et logements occasionnels ». Elle regroupe les logements utilisés pour les week-ends, les loisirs ou les vacances, ainsi que les logements meublés loués pour des séjours touristiques. Un logement utilisé pour des raisons professionnelles y figure également.

La conséquence est directe : le taux de résidences secondaires publié par l’INSEE pour une commune ne correspond pas au nombre de logements imposés à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires dans cette même commune. Les deux se citent, jamais l’un pour l’autre.

La déclaration d’occupation

Depuis la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales, l’administration ne sait plus, par défaut, à quel titre chaque logement est occupé. L’article 1418 du code général des impôts impose donc aux propriétaires de locaux affectés à l’habitation de déclarer, avant le 1er juillet de chaque année, la nature de l’occupation de ces locaux, l’identité des occupants et, en cas de vacance, le motif de celle-ci. La déclaration se fait par le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers » de l’espace particulier d’impots.gouv.fr.

Le même article dispense de la déclaration les propriétaires des locaux pour lesquels aucun changement n’est intervenu : en pratique, on ne redéclare qu’en cas de changement. Cette déclaration conditionne l’imposition : un logement mal déclaré peut être taxé comme résidence secondaire, ou comme logement vacant, alors qu’il ne l’est pas. Sur un territoire où beaucoup de biens changent d’usage au fil des années, c’est la première source de rectification.

Quel impôt, pour quelle occupation

Situation du logement	Imposition	Base légale
Résidence principale	Plus de taxe d’habitation	La taxe d’habitation ne vise plus que les locaux meublés affectés à l’habitation autrement qu’à titre principal (article 1407, I, du CGI)
Logement meublé non affecté à la résidence principale	Taxe d’habitation sur les résidences secondaires	Article 1407 du CGI
Idem, dans une commune du périmètre ouvrant droit à la majoration et ayant délibéré	Taxe d’habitation sur les résidences secondaires majorée de 5 % à 60 %	Article 1407 ter du CGI
Logement vacant depuis au moins un an, en zone tendue — impositions jusqu’à 2026	Taxe annuelle sur les logements vacants : 17 % la première année d’imposition, 34 % ensuite	Article 232 du CGI, abrogé à compter du 1er janvier 2027
Logement vacant depuis plus de deux ans, hors zone tendue, si la commune a délibéré — impositions jusqu’à 2026	Taxe d’habitation sur les logements vacants	Article 1407 bis du CGI, abrogé à compter du 1er janvier 2027
Logement vacant — impositions établies à partir de 2027	Taxe sur la vacance des locaux d’habitation : 17 % puis 34 % en commune tendue, la commune pouvant porter ces taux à 30 % et 60 % ; ailleurs, taxe facultative plafonnée à 50 %	Article 1406 bis du CGI

Une réforme change la donne au 1er janvier 2027. L’article 108 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 fusionne la taxe annuelle sur les logements vacants et la taxe d’habitation sur les logements vacants en une taxe unique, la taxe sur la vacance des locaux d’habitation, codifiée à l’article 1406 bis du CGI. La vacance exigée reste d’un an dans les communes en déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, et passe à deux ans ailleurs. Les articles 232 et 1407 bis sont abrogés à compter de la même date, mais ils s’appliquent encore aux impositions établies au titre de 2026.

La ligne décisive pour une résidence secondaire reste la troisième. La majoration n’est ni automatique, ni générale : elle suppose deux conditions cumulatives. La commune doit figurer au périmètre ouvrant droit à la majoration — depuis la loi de finances pour 2026, l’article 1407 ter renvoie aux communes mentionnées au B du I de l’article 1406 bis, dont la liste est fixée par décret. Et le conseil municipal doit avoir voté la majoration, en fixant son taux dans la fourchette de 5 % à 60 % prévue par la loi.

Le décret applicable a changé lui aussi. Le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, élargi par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023 puis modifié par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, est abrogé au 1er janvier 2027 et remplacé par le décret n° 2026-831 du 25 août 2026, qui établit en annexe la liste des communes relevant du champ de la nouvelle taxe. Vérifier dans quel périmètre se trouve une commune suppose donc de regarder le décret applicable à l’année d’imposition concernée.

Deux communes voisines du tour du lac peuvent donc appliquer des régimes différents : l’une sans majoration, l’autre avec une majoration votée. Ce site ne publie aucun taux communal. Un taux de majoration résulte d’une délibération, il se modifie, et le seul document qui fasse foi est la délibération elle-même — ou, plus simplement, l’avis d’imposition du bien concerné.

Ce que la commune décide, et ce qu’elle ne décide pas

Décidé localement	Fixé nationalement
L’application ou non de la majoration de taxe d’habitation sur les résidences secondaires, et son taux entre 5 % et 60 %	L’appartenance de la commune au périmètre ouvrant droit à cette majoration, fixée par décret
Les taux de taxe foncière votés par la commune et l’intercommunalité	Les valeurs locatives cadastrales servant de base et leur revalorisation
L’institution de la taxe sur la vacance hors commune tendue, et son taux dans la limite légale	Les taux applicables de plein droit dans les communes tendues

Cette répartition explique pourquoi il n’existe pas de « fiscalité de la résidence secondaire en Haute-Savoie » : il existe autant de situations que de communes, et la vérification se fait sur un seul bien à la fois.

À la revente

La revente d’une résidence secondaire n’ouvre droit à aucune des exonérations attachées à la résidence principale. La plus-value est imposable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, et les deux obéissent à des barèmes d’abattement pour durée de détention distincts, qui ne figurent pas dans le même code. Pour l’impôt sur le revenu, l’article 150 VC du code général des impôts fixe un abattement de 6 % par année de détention au-delà de la cinquième et de 4 % au titre de la vingt-deuxième : l’exonération est donc acquise à vingt-deux ans. Pour les prélèvements sociaux, le barème figure à l’article L. 136-7 du code de la sécurité sociale et l’exonération n’est acquise qu’à trente ans. Une taxe additionnelle, prévue à l’article 1609 nonies G du code général des impôts, frappe par ailleurs les plus-values imposables d’un montant supérieur à 50 000 euros, selon un barème progressif, à l’exception des terrains à bâtir.

Une exonération particulière mérite d’être connue : l’article 150 U, II, 1° bis du même code exonère, sous conditions strictes, la première cession d’un logement autre que la résidence principale lorsque le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession. L’exonération ne porte que sur la fraction du prix remployée, dans un délai de vingt-quatre mois, à l’acquisition ou à la construction d’un logement affecté à son habitation principale ; le manquement à l’une de ces conditions la remet en cause. Les conditions se vérifient une par une avant toute décision.

Enfin, pour les redevables concernés par l’impôt sur la fortune immobilière, l’abattement de 30 % prévu à l’article 973 du code général des impôts sur la valeur du bien s’applique à la résidence principale et à elle seule. Une résidence secondaire entre dans la base pour sa valeur vénale entière.

La mise en location saisonnière d’un tel bien relève d’une réglementation distincte — changement d’usage, déclaration en mairie, fiscalité des revenus locatifs — qui n’est pas traitée sur ce site.

Lire le poids réel des résidences secondaires

La part du parc occupée à titre de résidence secondaire est l’indicateur qui distingue le mieux les communes du bassin entre elles : elle est structurellement faible dans la ville-centre et son agglomération, sensiblement plus élevée sur les communes riveraines du lac et dans la vallée de Thônes.

Cette part se relève sans intermédiaire. Le dossier complet publié par l’INSEE pour chaque commune comporte une série logement qui donne, par millésime, la répartition entre résidences principales, résidences secondaires et logements occasionnels, et logements vacants. C’est la même source pour toutes les communes, ce qui la rend comparable — à condition de retenir le même millésime, et de tenir compte de la fusion communale de 2017 pour Annecy, décrite dans la présentation du marché annécien.

Aucun chiffre n’est repris ici : ces séries sont mises à jour chaque année, et un pourcentage publié sans son millésime devient trompeur en moins de deux ans.

Où vérifier

La majoration de taxe d’habitation sur les résidences secondaires est prévue à l’article 1407 ter du code général des impôts, dans sa rédaction issue de l’article 108 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026. La taxe sur la vacance des locaux d’habitation, créée par le même article 108, figure à l’article 1406 bis et s’applique aux impositions établies à partir de 2027 ; elle remplace la taxe sur les logements vacants de l’article 232 et la taxe d’habitation sur les logements vacants de l’article 1407 bis, abrogées à compter du 1er janvier 2027. L’obligation déclarative figure à l’article 1418.

Le périmètre géographique est fixé par décret : décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, élargi par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023 et modifié par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, abrogé au 1er janvier 2027 et remplacé par le décret n° 2026-831 du 25 août 2026 relatif au champ d’application de la taxe prévue à l’article 1406 bis. Tous ces textes sont consultables sur Légifrance dans leur version en vigueur.

Le régime des plus-values immobilières des particuliers figure aux articles 150 U à 150 VH du code général des impôts, l’abattement pour durée de détention applicable à l’impôt sur le revenu à l’article 150 VC, celui applicable aux prélèvements sociaux à l’article L. 136-7 du code de la sécurité sociale, la taxe additionnelle à l’article 1609 nonies G du code général des impôts et l’abattement IFI sur la résidence principale à l’article 973. Les fiches de service-public.fr et la documentation de impots.gouv.fr en donnent une présentation à jour.

Les délibérations fiscales sont publiées par chaque commune au recueil de ses actes administratifs. Les données de parc de logements sont publiées par l’INSEE dans le dossier complet de chaque commune. Pour une information gratuite et neutre, l’ANIL et son agence départementale sont compétentes.

Textes vérifiés sur Légifrance le 19 septembre 2026. La fiscalité des résidences secondaires et des logements vacants a été modifiée par plusieurs lois de finances successives, la dernière en date étant celle du 19 février 2026 dont les effets se déploient en 2027 : vérifiez l’état du droit à l’année d’imposition concernée et la délibération communale applicable avant toute décision.