Deux informations doivent figurer dans l'annonce elle-même, pas seulement au compromis

Une vente immobilière se prépare à l’envers de l’intuition. La tentation est de fixer un prix, publier, attendre un acquéreur, puis constituer le dossier technique pour le compromis. La réglementation impose l’ordre inverse pour deux documents au moins, et l’organisation du bassin annécien en ajoute d’autres qui prennent du temps à obtenir.

Cette page recense ce qui doit exister avant la première annonce, ce qui peut suivre, et ce qui, localement, retarde le plus souvent une vente.

Ce qui conditionne la rédaction de l’annonce

Le diagnostic de performance énergétique. L’article L. 126-33 du code de la construction et de l’habitation impose de mentionner dans l’annonce le classement du bien au regard de sa performance énergétique et de ses émissions de gaz à effet de serre, ainsi que, pour un logement et à titre d’information, une indication du montant des dépenses théoriques. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable au vendeur et au bailleur en application de l’article L. 126-29 du même code : seules ses recommandations conservent une valeur informative. Son établissement suppose une visite ; il ne se produit pas dans la journée.

L’information sur les risques. L’article L. 125-5 du code de l’environnement organise une information en trois temps, et c’est le premier qui surprend les vendeurs : toute annonce de vente d’un bien concerné comporte une mention précisant le moyen d’accéder aux informations sur les risques. L’état des risques lui-même est ensuite remis à l’acquéreur potentiel lors de la première visite, si une visite a lieu, puis intégré au dossier de diagnostic technique ou annexé à la promesse. Il se constitue à partir des données publiées par l’État commune par commune.

Ces deux pièces ne sont pas des formalités administratives à Annecy : la première dépend de la zone climatique et de la tranche d’altitude retenues par les arrêtés du 31 mars 2021, la seconde est réellement renseignée dans un département de relief.

Le dossier de diagnostic technique

L’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation énumère les diagnostics annexés à la promesse ou à l’acte. Tous ne sont pas dus pour tous les biens : chacun a sa condition de déclenchement et sa durée de validité.

Diagnostic	Quand il est dû	Validité indicative
Performance énergétique (DPE)	Tout logement	Dix ans
Amiante	Immeuble dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997	Illimitée en cas d’absence constatée par un rapport récent, à refaire sinon
Plomb (constat de risque d’exposition)	Immeuble d’habitation construit avant le 1er janvier 1949	Un an en cas de présence, illimitée en cas d’absence
Gaz	Installation intérieure de plus de quinze ans	Trois ans
Électricité	Installation intérieure de plus de quinze ans	Trois ans
État des risques	Tout bien situé dans une zone concernée	Six mois
Termites	Communes délimitées par arrêté préfectoral	Six mois
Assainissement non collectif	Logement non raccordé au réseau public	Contrôle de moins de trois ans
Bruit aérien	Bien situé dans le périmètre d’un plan d’exposition au bruit	Fourni au dossier

Les durées du plomb, des termites, du gaz et de l’électricité sont celles fixées à l’article D. 271-5 du code de la construction et de l’habitation ; les autres se confirment sur service-public.fr à la date de la vente. L’information sur la présence d’un risque de mérule fait partie du dossier lorsque la parcelle est située dans une zone délimitée par arrêté préfectoral.

Le mesurage de la surface privative d’un lot de copropriété ne relève pas de cette liste : il est imposé par l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui exige que la promesse et l’acte mentionnent la superficie de la partie privative. Cette superficie reste valable tant que le lot n’est pas modifié.

Trois pièces qui retardent les ventes dans le bassin

Le contrôle d’assainissement non collectif. Sur les coteaux, dans la vallée de Thônes et dans les hameaux des communes riveraines, une partie du parc n’est pas raccordée au réseau collectif. La vente suppose alors le document établi à l’issue du contrôle du service public d’assainissement non collectif, mentionné à l’article L. 1331-11-1 du code de la santé publique et repris au 8° du I de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation. Le délai d’obtention dépend de la disponibilité du service, et un contrôle défavorable ouvre une négociation sur des travaux de mise en conformité, à la charge de l’acquéreur dans le délai fixé par ce texte. C’est, localement, le premier motif de report d’un compromis.

L’état des nuisances sonores aériennes. Lorsqu’un bien se trouve dans le périmètre d’un plan d’exposition au bruit approuvé, l’article L. 112-11 du code de l’urbanisme impose de joindre un état des nuisances sonores aériennes. Le nord-ouest de l’agglomération est concerné par une plateforme aéronautique : l’existence et le tracé d’un plan approuvé se vérifient auprès de la commune et sur les servitudes d’utilité publique publiées au Géoportail de l’urbanisme.

La nature réelle du terrain vendu avec la maison. Un jardin, un pré attenant ou une parcelle de coteau ne sont pas nécessairement constructibles, et la réglementation applicable aux abords du lac restreint fortement les constructions nouvelles. Vendre en laissant croire à un potentiel constructible expose à un contentieux. Un certificat d’urbanisme d’information, prévu à l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme, tranche la question par écrit et cristallise les règles pendant dix-huit mois. Le détail des règles applicables figure dans la note sur les terrains constructibles.

Les préemptions à anticiper

Deux droits de préemption peuvent s’exercer sur une vente dans ce bassin, et tous deux imposent une déclaration préalable qui allonge le calendrier.

Le droit de préemption urbain, prévu à l’article L. 211-1 du code de l’urbanisme, permet à la commune — ou au titulaire à qui elle a délégué ce droit — d’acquérir en priorité un bien situé dans un périmètre qu’elle a institué. Le notaire adresse une déclaration d’intention d’aliéner ; le titulaire dispose d’un délai pour répondre, à défaut de quoi il est réputé renoncer.

Le droit de préemption des SAFER, prévu à l’article L. 143-1 du code rural et de la pêche maritime, porte sur les biens à usage agricole et sur les terrains à vocation agricole. Dans un département où de nombreuses parcelles de coteau conservent une destination agricole au document d’urbanisme, il concerne plus de ventes qu’on ne l’imagine, y compris lorsqu’une maison est vendue avec du terrain.

Le calendrier réel

Entre l’accord des parties et l’inscription de la vente au fichier immobilier, il s’écoule plusieurs mois : délai de rétractation de dix jours ouvert à l’acquéreur non professionnel par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, purge des préemptions, instruction du prêt, prise de rang, puis publication.

Ce décalage explique une observation qui surprend souvent : les ventes que l’on consulte dans les données publiques de mutations correspondent à des accords conclus bien avant leur date d’enregistrement. Un vendeur qui cale son prix sur ces données travaille sur un marché passé. La manière de corriger ce biais est décrite dans la note sur l’estimation d’un bien à Annecy.

Ce que ce site ne fait pas

Cette revue n’est pas une agence immobilière. Elle ne prend pas de mandat, ne diffuse pas d’annonces, n’organise aucune mise en relation avec un professionnel et ne réalise aucune estimation individuelle. Les informations publiées ici sont générales ; elles ne remplacent ni l’avis d’un notaire, ni celui d’un professionnel de la transaction, ni la lecture du document d’urbanisme applicable à une parcelle donnée.

Où vérifier

La liste des diagnostics et leurs conditions de fourniture figurent à l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, avec les articles réglementaires correspondants, sur Légifrance. Les durées de validité du constat de risque d’exposition au plomb, de l’état relatif aux termites et des états des installations de gaz et d’électricité sont fixées à l’article D. 271-5 du même code. Le délai de rétractation de dix jours est fixé à l’article L. 271-1. La mention du classement énergétique dans les annonces relève de l’article L. 126-33, et l’opposabilité du diagnostic de performance énergétique de l’article L. 126-29. Les fiches de service-public.fr consacrées au dossier de diagnostic technique donnent l’état des durées de validité à jour.

L’information des acquéreurs et des locataires sur les risques est organisée par l’article L. 125-5 du code de l’environnement, dont le I bis fixe ce qui doit figurer dans l’annonce et ce qui est remis lors de la première visite. Les risques affectant une parcelle se consultent sur georisques.gouv.fr, site officiel de l’État, qui produit également l’état des risques réglementé. Les documents d’urbanisme et les servitudes d’utilité publique sont publiés sur le Géoportail de l’urbanisme. L’état des nuisances sonores aériennes est prévu à l’article L. 112-11 du code de l’urbanisme et repris au 10° du I de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation. Le contrôle de l’assainissement non collectif relève de l’article L. 1331-11-1 du code de la santé publique.

Le droit de préemption urbain relève de l’article L. 211-1 du code de l’urbanisme, celui des SAFER de l’article L. 143-1 du code rural et de la pêche maritime, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-796 du 18 août 2026. Le mesurage des lots de copropriété relève de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Pour une information gratuite et neutre sur le logement, l’ANIL et son agence départementale sont compétentes.

Textes vérifiés sur Légifrance le 19 septembre 2026. Les obligations d’information à l’annonce ont été élargies à plusieurs reprises depuis 2021 : vérifiez l’état du droit à la date de mise en vente.