Dans une commune carencée au titre de la loi SRU, le droit de préemption passe au préfet
Une commune qui n'atteint pas son objectif de logements sociaux et ne tient pas sa trajectoire de rattrapage peut être déclarée en carence. La règle du jeu change alors pour les vendeurs, pour les constructeurs et pour la valeur des terrains.
La rédaction Publié le 10/08/2026 Mis à jour le 10/08/2026
La loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains est connue pour son quota de logements sociaux. Elle l’est beaucoup moins pour ce qui se passe quand une commune ne le respecte pas. Le prélèvement financier est la conséquence la plus citée ; ce n’est pas celle qui touche le plus directement le marché immobilier local.
Lorsqu’un préfet prononce la carence d’une commune, plusieurs compétences changent de main, dont le droit de préemption urbain. Dans un département comme la Haute-Savoie, où le foncier est rare et la production de logements sociaux difficile, ce mécanisme mérite d’être connu avant une vente ou un achat de terrain.
L’obligation de départ
L’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation, issu de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, impose aux communes qui dépassent un seuil de population et appartiennent à une agglomération ou à une intercommunalité d’une certaine taille de disposer d’une proportion minimale de logements sociaux parmi leurs résidences principales. Ce taux est en principe de 25 %, et de 20 % pour certaines communes, selon les critères fixés par le texte.
La loi n° 2022-217 du 21 février 2022, dite loi 3DS, a pérennisé le dispositif au-delà de l’échéance initialement prévue et introduit la possibilité d’un contrat de mixité sociale entre la commune et l’État, qui permet d’adapter le rythme de rattrapage.
Du prélèvement à la carence
Le dispositif fonctionne en trois temps.
Le décompte annuel. Un inventaire des logements sociaux est établi chaque année, commune par commune. Une commune déficitaire est soumise à un prélèvement sur ses ressources, calculé selon le nombre de logements manquants.
Le bilan triennal. Une trajectoire de rattrapage est fixée par périodes de trois ans. À l’issue de chaque période, le préfet examine si les objectifs quantitatifs et qualitatifs ont été atteints.
L’arrêté de carence. Lorsque les engagements ne sont pas tenus, le préfet peut, après une procédure contradictoire et l’avis d’une commission départementale, prononcer la carence de la commune par arrêté motivé, en application de l’article L. 302-9-1 du même code. L’arrêté fixe sa durée et peut majorer le prélèvement.
Ce que la carence change
| Domaine | Effet de l’arrêté de carence | Texte |
|---|---|---|
| Finances communales | Majoration possible du prélèvement annuel | Article L. 302-9-1 du code de la construction et de l’habitation |
| Droit de préemption urbain | Exercé par le préfet pour les biens affectés au logement ou destinés à l’être, avec délégation possible | Article L. 210-1 du code de l’urbanisme |
| Opérations de logements | Part minimale de logements sociaux imposée au-delà d’un seuil de taille | Article L. 111-24 du code de l’urbanisme |
| Attribution de logements sociaux | Transfert au préfet du contingent communal | Article L. 302-9-1 du code de la construction et de l’habitation |
| Autorisations d’urbanisme | Compétence de l’État possible pour certaines catégories de projets | Code de l’urbanisme |
Pour un vendeur
Dans une commune carencée, la déclaration d’intention d’aliéner portant sur un bien d’habitation ou un terrain destiné au logement n’est plus examinée par la seule commune. Le préfet est titulaire du droit de préemption pendant la durée de l’arrêté, et il peut le déléguer, notamment à un établissement public foncier ou à un organisme de logement social.
Le mécanisme de la préemption reste le même : le titulaire peut renoncer, acquérir au prix proposé ou offrir un prix inférieur, et le désaccord sur le prix est tranché par le juge de l’expropriation. Ce qui change, c’est l’interlocuteur, et l’objectif poursuivi : la réalisation de logements sociaux. Les droits de préemption qui s’appliquent en temps normal sont présentés dans la page consacrée à la préparation d’une vente.
Pour un constructeur et pour la valeur des terrains
L’article L. 111-24 du code de l’urbanisme impose, dans les communes carencées, qu’une part minimale des logements familiaux d’une opération dépassant un seuil de taille soit constituée de logements locatifs sociaux. Le seuil et la proportion sont fixés par le texte ; le préfet peut y déroger dans les conditions prévues.
La conséquence économique est directe. Un logement social est cédé à un bailleur à un prix encadré, inférieur au prix de marché d’un logement libre. Une opération qui en comporte une part imposée dégage une recette moindre, et la somme qu’un promoteur peut consacrer à l’achat du terrain en est réduite. Ce raisonnement se décrit ; il ne se chiffre pas de manière générale, et aucune donnée publique ne permet d’isoler cet effet dans les prix de terrains.
Ce qu’il faut lire avec prudence
La carence n’est pas permanente. Un arrêté a une durée, et une commune peut sortir du dispositif à l’issue d’un bilan. Une liste de communes carencées publiée à une date donnée n’est plus exacte quelques années plus tard.
Le déficit n’est pas la carence. Une commune peut être déficitaire, donc soumise au prélèvement, sans être carencée. Seule la seconde situation déclenche le transfert du droit de préemption.
Le quota ne dit rien du parc existant. Le taux de logements sociaux d’une commune se calcule sur ses résidences principales. Dans une commune où les résidences secondaires pèsent lourd, la proportion se lit sur une base plus étroite qu’on ne l’imagine. La structure du parc, commune par commune, se relève dans les données de l’INSEE présentées dans la présentation du marché annécien.
Aucune commune n’est citée ici comme carencée ou déficitaire : la situation se vérifie à la date de la vente, sur l’arrêté lui-même.
Lire la situation d’une commune
Trois documents publics permettent de situer une commune sans intermédiaire, et ils se lisent dans cet ordre.
L’inventaire annuel. Il donne, au 1er janvier de l’année, le nombre de logements sociaux retenus et le nombre de résidences principales servant de base au calcul. C’est le point de départ : il indique si la commune est soumise à l’obligation et quel est son écart à l’objectif.
Le bilan triennal. Il compare, pour chaque période de trois ans, le nombre de logements sociaux financés ou livrés à l’objectif fixé. C’est ce document qui fonde, ou non, la procédure de carence.
L’arrêté préfectoral. Lui seul produit des effets juridiques. Il indique la date d’effet, la durée, le taux de majoration du prélèvement et, le cas échéant, les délégations du droit de préemption consenties par le préfet.
Un article de presse ou une liste reprise d’un site tiers peut mêler ces trois niveaux. La confusion la plus fréquente consiste à présenter comme carencée une commune simplement déficitaire.
Où vérifier
L’obligation et la procédure figurent aux articles L. 302-5 à L. 302-9-2 du code de la construction et de l’habitation. Le transfert du droit de préemption relève de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme, la part minimale de logements sociaux dans les opérations de l’article L. 111-24. La loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 et la loi n° 2022-217 du 21 février 2022 se consultent sur Légifrance.
Les arrêtés de carence sont publiés au recueil des actes administratifs de la préfecture de la Haute-Savoie. Le ministère chargé du logement publie les bilans triennaux et l’inventaire annuel des logements sociaux par commune. L’ANIL et son agence départementale assurent une information gratuite sur le logement.
Informations relevées le 14 septembre 2026. Les arrêtés de carence sont pris pour une durée limitée et les bilans sont triennaux : vérifiez la situation de la commune à la date de l’opération.