Un emplacement réservé sur une parcelle ouvre au propriétaire un droit de délaissement
Une parcelle grevée d'un emplacement réservé est difficile à vendre et impossible à bâtir comme on l'entend. La loi donne au propriétaire un levier : mettre la collectivité en demeure d'acheter. La loi du 26 novembre 2025 en a pourtant réduit la portée.
La rédaction Publié le 03/10/2026 Mis à jour le 03/10/2026
Sur les plans de zonage du bassin, de petits aplats hachurés ou numérotés signalent des emplacements réservés : l’élargissement d’une route de coteau, une piste cyclable, un bassin de rétention, un équipement public. Pour la collectivité, c’est un outil de planification. Pour le propriétaire d’une parcelle concernée, c’est une contrainte lourde : le terrain est gelé au profit d’un projet qui peut ne jamais voir le jour.
Le code de l’urbanisme prévoit une contrepartie, le droit de délaissement. Il permet au propriétaire de sortir de l’attente. Encore faut-il en connaître la mécanique, et savoir ce qu’une réforme récente en a retiré.
Ce qu’est un emplacement réservé
L’article L. 151-41 du code de l’urbanisme permet au règlement du plan local d’urbanisme de délimiter des terrains sur lesquels sont institués des emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, aux installations d’intérêt général, aux espaces verts, aux continuités écologiques et, dans les zones urbaines, à certains programmes de logements.
Chaque emplacement est identifié, avec sa destination et son bénéficiaire : la commune, l’intercommunalité, le département ou un autre organisme public. La liste figure dans les pièces du PLU.
Sur le terrain réservé, une construction contraire à la destination de l’emplacement ne peut pas être autorisée. La réserve ne transfère pas la propriété : elle interdit ce qui compromettrait le projet public.
Le droit de délaissement
L’article L. 152-2 du code de l’urbanisme donne au propriétaire d’un terrain bâti ou non bâti réservé par un PLU la faculté, dès que le plan est opposable aux tiers, d’exiger que la collectivité ou le service public bénéficiaire procède à l’acquisition de son terrain. Il peut le faire même si un sursis à statuer lui a été opposé. Les conditions et délais sont fixés aux articles L. 230-1 et suivants.
La procédure, étape par étape
| Étape | Texte | Ce qui se passe |
|---|---|---|
| Mise en demeure | L. 230-1 | Le propriétaire adresse sa demande à la mairie de la commune où se situe le bien ; il y indique les tiers titulaires de droits sur le bien |
| Manifestation des autres intéressés | L. 230-1 | Les autres titulaires de droits disposent de deux mois pour se faire connaître, faute de quoi ils perdent leur droit à indemnité |
| Décision de la collectivité | L. 230-3 | Le bénéficiaire se prononce dans un délai d’un an à compter de la réception de la demande en mairie |
| Paiement en cas d’accord | L. 230-3 | Le prix est payé au plus tard deux ans après la réception de la demande |
| Désaccord sur le prix | L. 230-3 | À l’expiration du délai d’un an, le juge de l’expropriation, saisi par l’une ou l’autre partie, prononce le transfert de propriété et fixe le prix |
| Absence de saisine du juge | L. 230-4 | Si le juge n’est pas saisi dans les trois mois suivant l’expiration du délai d’un an, les limitations au droit de construire ne sont plus opposables |
Le prix est fixé comme en matière d’expropriation, sans tenir compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement. L’article L. 230-3 précise la date de référence retenue pour qualifier le terrain, liée à l’opposabilité du document d’urbanisme.
Ce que la loi du 26 novembre 2025 a changé
La loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025, dite loi Huwart, a modifié les articles L. 230-3 et L. 230-4. Les nouvelles rédactions sont en vigueur depuis le 28 novembre 2025.
Le juge n’intervient plus que sur le prix. L’article L. 230-3 vise désormais l’absence d’accord amiable « sur le prix ». La saisine du juge de l’expropriation suppose que la collectivité ait accepté le principe de l’acquisition.
La saisine tardive a disparu. L’ancienne rédaction de l’article L. 230-4 permettait au propriétaire de saisir le juge même après que la réserve était devenue inopposable. Cette possibilité a été supprimée.
Dans la lecture qu’en donnent les commentateurs, le propriétaire conserve une garantie : si la collectivité ne réagit pas dans les délais, la réserve tombe. Il perd en revanche le moyen de contraindre la collectivité à acheter lorsqu’elle refuse. L’application de la nouvelle rédaction aux procédures engagées avant son entrée en vigueur relève des règles d’application de la loi et de la jurisprudence à venir.
Pour un vendeur, trois issues possibles
La collectivité achète. Le délaissement se conclut par une cession amiable ou par une décision du juge sur le prix. Le terrain sort du marché privé.
La collectivité ne se prononce pas. À l’expiration des délais, la réserve n’est plus opposable : le terrain retrouve les règles de la zone dans laquelle il est situé. Il redevient vendable sans cette contrainte, ce qui se fait constater par un certificat d’urbanisme.
La collectivité refuse. Depuis la réforme, le propriétaire ne peut plus l’y contraindre. La suite dépend de la réaction de la collectivité, qui peut aussi supprimer ou modifier l’emplacement lors d’une évolution du PLU.
Une réserve peut également disparaître sans délaissement, à l’occasion d’une modification ou d’une révision du document d’urbanisme. Le rapport de présentation et les délibérations de la collectivité indiquent si un emplacement est maintenu.
Emplacement réservé et droit de préemption ne se confondent pas
Les deux mécanismes sont souvent mêlés dans les conversations, alors qu’ils fonctionnent en sens inverse.
Le droit de préemption urbain s’exerce à l’initiative de la collectivité, au moment où le propriétaire décide de vendre : la déclaration d’intention d’aliéner lui permet de se substituer à l’acquéreur. Le propriétaire qui ne vend pas n’est pas concerné.
Le droit de délaissement s’exerce à l’initiative du propriétaire, sans projet de vente à un tiers : c’est lui qui met la collectivité en demeure d’acheter.
Une même parcelle peut être à la fois grevée d’un emplacement réservé et située dans un périmètre de préemption. Le vendeur a alors deux voies : vendre à un tiers en purgeant la préemption, ou exercer le délaissement.
Ce que l’acquéreur doit savoir
Un emplacement réservé se voit sur le plan de zonage et figure dans la liste des emplacements réservés du PLU ; il est également mentionné par le certificat d’urbanisme. Un acquéreur qui achète une parcelle grevée hérite de la situation : la réserve suit le terrain.
Le prix d’une telle parcelle intègre en principe la contrainte, mais la valeur reste difficile à établir faute de comparables. Les pièces qu’un vendeur doit réunir avant la mise en vente sont présentées dans la note consacrée à la vente.
L’article L. 230-2 prévoit un aménagement en cas de décès : lorsque le terrain réservé représente une part importante de la succession, les ayants droit peuvent demander un sursis au recouvrement des droits de mutation à concurrence du prix, dans les conditions et délais fixés par le texte.
Où vérifier
Les emplacements réservés sont prévus à l’article L. 151-41 du code de l’urbanisme, le droit de délaissement à l’article L. 152-2 et sa procédure aux articles L. 230-1 à L. 230-6, dans leur rédaction issue de la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 pour les articles L. 230-3 et L. 230-4. Ces textes se consultent sur Légifrance dans leur version en vigueur.
La liste des emplacements réservés et le plan de zonage du document applicable sont publiés sur le Géoportail de l’urbanisme. Le certificat d’urbanisme est présenté sur service-public.gouv.fr.
Informations relevées le 15 septembre 2026. La réforme de 2025 est récente et sa portée sera précisée par les juridictions : vérifiez la version consolidée des textes à la date de la mise en demeure.
