Trois maisons ne forment pas toujours un groupe de constructions au sens de la loi Montagne

Sur les coteaux du bassin et dans la vallée de Thônes, un argument revient dans presque toutes les discussions sur un terrain : « il y a déjà des maisons à côté, donc c’est constructible ». Il repose sur une règle réelle du code de l’urbanisme, qui impose en montagne de construire en continuité de l’existant. Mais la règle ne dit pas qu’une maison voisine suffit. Elle dit qu’il faut être en continuité d’un ensemble que le droit reconnaît comme un bourg, un village, un hameau ou un groupe de constructions.

La différence entre « quelques maisons » et « un groupe de constructions » vaut, sur ce marché, l’écart de prix entre un pré et un terrain à bâtir. Elle ne se tranche pas à l’œil.

Le principe, dans sa rédaction de 2026

L’article L. 122-5 du code de l’urbanisme pose le principe : l’urbanisation est réalisée en continuité avec les bourgs, villages, hameaux ou groupes de constructions existants. Le même article réserve plusieurs cas : l’adaptation, le changement de destination, la réfection, l’extension ou la surélévation limitées des constructions existantes, la construction d’annexes de taille limitée, et les installations ou équipements publics incompatibles avec le voisinage des zones habitées.

Cette rédaction est en vigueur depuis le 20 août 2026. Elle résulte de la loi n° 2026-797 du 18 août 2026 pour une montagne vivante et souveraine. Deux changements méritent attention.

La qualification du groupe de constructions a été simplifiée. Le texte antérieur visait les « groupes de constructions traditionnelles ou d’habitations existants ». La version en vigueur parle de « groupes de constructions existants ». Beaucoup de documents, d’articles et d’avis encore en circulation reprennent l’ancienne formule.

La surélévation limitée est désormais expressément admise parmi les travaux sur l’existant, ce qui ouvre une voie de densification verticale sans consommer de terrain nouveau.

Les quatre critères de la continuité

L’article L. 122-5-1, lui aussi réécrit par la loi du 18 août 2026, dit comment s’apprécie la continuité. Le principe « intègre les caractéristiques locales de l’habitat traditionnel, les constructions implantées, l’existence de voies et réseaux et les coupures physiques ».

Critère	Ce qu’il regarde	Ce qu’il écarte
Habitat traditionnel local	La manière dont on bâtit dans ce secteur : fermes isolées, hameaux lâches, villages groupés	L’application d’un modèle unique de densité à toutes les vallées
Constructions implantées	Le nombre, la taille, la proximité et l’organisation des bâtiments déjà présents	Le simple décompte de toits sur une carte
Voies et réseaux	La desserte réelle : voirie, eau, électricité, assainissement	Un terrain qui ne serait « proche » qu’à vol d’oiseau
Coupures physiques	Ce qui sépare le terrain de l’existant : cours d’eau, ravin, route, rupture de pente, boisement	L’idée qu’une distance faible suffit malgré un obstacle

Le quatrième critère, les coupures physiques, est l’apport le plus visible de la réécriture. Un terrain situé à quelques dizaines de mètres d’un hameau, mais séparé de lui par un torrent ou une route départementale, ne se lit pas comme un terrain en continuité du seul fait de sa proximité.

Pourquoi le nombre de maisons ne tranche pas

Aucun texte ne fixe un nombre minimal de constructions, ni une distance maximale entre elles. Le juge administratif apprécie au cas par cas, à partir des critères de l’article L. 122-5-1 et de la configuration des lieux. Trois constructions peuvent former un groupe dans un secteur où l’habitat traditionnel est dispersé ; elles peuvent ne pas en former un lorsqu’elles sont éloignées les unes des autres, séparées par des prés, ou implantées le long d’une route sans organisation commune.

Deux situations fréquentes dans le bassin illustrent l’écart.

L’urbanisation linéaire le long d’une route. Une succession de maisons construites au fil des décennies sur une route de coteau ne constitue pas nécessairement un hameau. Prolonger ce linéaire d’une maison supplémentaire peut être analysé comme une extension de l’urbanisation diffuse, et non comme une continuité.

La ferme et ses annexes. Un corps de ferme entouré de granges forme un ensemble bâti, mais pas forcément un groupe de constructions au sens du texte. La transformation de ces bâtiments relève d’autres règles, liées au changement de destination.

Le rôle du document d’urbanisme

L’article L. 122-6 organise l’articulation avec les documents locaux : les critères de l’article L. 122-5-1 sont pris en compte pour délimiter, dans le plan local d’urbanisme ou la carte communale, les hameaux et groupes de constructions en continuité desquels une extension est prévue. Lorsque la commune n’a ni PLU ni carte communale, ces mêmes critères servent à interpréter directement les notions de hameau et de groupe de constructions. La loi du 18 août 2026 a également modifié cet article et le suivant : leur rédaction se lit dans la version consolidée.

L’article L. 122-7 prévoit par ailleurs que le principe de continuité peut être écarté lorsque le schéma de cohérence territoriale ou le PLU comporte une étude justifiant, au regard des spécificités locales, qu’une urbanisation non située en continuité est compatible avec les objectifs de protection. Cette étude est soumise à avis ; elle se trouve dans les pièces du document, pas dans une conversation.

En pratique, lorsqu’un PLU a délimité les secteurs constructibles en respectant ces règles, c’est son zonage qui s’applique au permis. Mais un classement en zone constructible n’immunise pas l’autorisation : si le zonage lui-même méconnaît la loi Montagne, le permis peut être contesté et l’illégalité du document invoquée.

Ce que la réforme ne change pas

La loi du 18 août 2026 assouplit la lecture de la continuité ; elle ne transforme pas un terrain agricole en terrain à bâtir. Trois contraintes restent entières.

• Le zonage du document d’urbanisme applicable. Un terrain classé en zone agricole ou naturelle reste inconstructible pour une maison neuve, quelle que soit la configuration des lieux.
• La trajectoire de sobriété foncière, qui pèse sur l’ouverture de nouvelles zones lors des révisions.
• Les risques naturels, qui peuvent interdire une construction dans un secteur parfaitement continu d’un village.

Les règles propres aux communes riveraines du lac, où le régime du littoral s’articule avec celui de la montagne, sont présentées dans la note sur la loi Montagne et les terrains constructibles. La même loi du 18 août 2026 comporte des dispositions sur les communes riveraines des grands lacs : leur portée exacte se vérifie dans le texte publié, et non dans un résumé.

Lire un terrain avant de l’acheter

La question « ce terrain est-il en continuité ? » se prépare avec des pièces, dans cet ordre.

1. Le plan de zonage et le règlement du PLU ou de la carte communale applicable, sur le Géoportail de l’urbanisme, avec leur date d’approbation.
2. Le rapport de présentation du document, qui explique comment les hameaux et groupes de constructions ont été délimités.
3. Les vues aériennes et le cadastre, pour mesurer les constructions réellement implantées et repérer les coupures physiques.
4. Le certificat d’urbanisme opérationnel, qui indique si le terrain peut être utilisé pour l’opération décrite, et fige les règles pendant sa durée de validité.

Un avis oral, même assuré, ne remplace aucune de ces pièces. Et une construction voisine récente ne prouve rien : elle a pu être autorisée sous un document ou une rédaction de la loi qui ne s’appliquent plus.

Où vérifier

Le principe de continuité figure à l’article L. 122-5 du code de l’urbanisme, ses critères à l’article L. 122-5-1, leur articulation avec les documents locaux aux articles L. 122-6 et L. 122-7, tous dans leur rédaction issue de la loi n° 2026-797 du 18 août 2026, publiée au Journal officiel du 19 août 2026. Les textes consolidés et la loi se consultent sur Légifrance ; le dossier législatif est publié par le Sénat et l’Assemblée nationale.

Les documents d’urbanisme applicables sont publiés sur le Géoportail de l’urbanisme, le plan cadastral sur cadastre.gouv.fr. Le certificat d’urbanisme et ses formulaires sont présentés sur service-public.gouv.fr.

Informations relevées le 15 septembre 2026, sur la version de l’article L. 122-5 en vigueur depuis le 20 août 2026. La réforme est récente : la jurisprudence qui en précisera la lecture n’existe pas encore, et les commentaires antérieurs à cette date décrivent l’ancienne rédaction.