Un résident suisse propriétaire à Annecy est imposé en France comme non-résident
La convention franco-suisse laisse à la France le droit d'imposer un immeuble situé sur son sol. Taxe d'habitation, impôt sur la fortune immobilière et plus-value suivent alors des règles propres aux non-résidents, qui ne sont pas celles d'un propriétaire domicilié en France.
La rédaction Publié le 04/08/2026 Mis à jour le 04/08/2026
Le bassin annécien attire deux profils d’acquéreurs liés à la Suisse, que l’on confond souvent. Le premier réside en France et travaille en Suisse : c’est le frontalier, résident fiscal français, dont le régime est présenté dans la note sur les frontaliers et le pouvoir d’achat immobilier. Le second réside en Suisse et acquiert un logement en France, le plus souvent pour y passer ses week-ends et ses vacances.
Ce second profil est un non-résident fiscal. Il est propriétaire en France, mais son foyer fiscal est en Suisse. Sa situation fiscale en France est donc déterminée par deux textes : la convention franco-suisse, qui répartit le droit d’imposer, et le code général des impôts, qui organise l’imposition des non-résidents.
La règle de la convention
La convention entre la France et la Suisse du 9 septembre 1966, en vue d’éviter les doubles impositions, suit le principe retenu par la plupart des conventions fiscales : les revenus et les gains tirés d’un immeuble sont imposables dans l’État où cet immeuble est situé. La même logique s’applique à la fortune constituée par des biens immobiliers.
Pour un résident suisse propriétaire à Annecy, cela signifie que la France conserve le droit d’imposer ce bien, et que la Suisse tient compte de cette imposition selon les modalités prévues par la convention et par son propre droit. Le détail du traitement côté suisse relève de l’administration fiscale du canton de résidence.
La taxe d’habitation sur la résidence secondaire
Un logement meublé qui n’est pas la résidence principale de son occupant est imposé à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Pour un résident suisse, le logement annécien n’est jamais sa résidence principale au sens fiscal, même s’il s’agit de son unique bien en France.
Il est donc imposé à ce titre, et il peut subir la majoration que les communes éligibles peuvent voter, en application de l’article 1407 ter du code général des impôts. Il est également soumis à l’obligation de déclarer la situation d’occupation du logement prévue à l’article 1418, par le service en ligne de l’espace particulier d’impots.gouv.fr. La taxe foncière, elle, est due dans les conditions de droit commun.
L’impôt sur la fortune immobilière
L’article 964 du code général des impôts soumet à l’impôt sur la fortune immobilière les personnes qui ont leur domicile fiscal hors de France à raison de leurs seuls actifs immobiliers situés en France, lorsque la valeur nette taxable de ces actifs dépasse le seuil fixé par le texte.
Deux conséquences découlent de ce régime pour un résident suisse :
- les biens immobiliers qu’il détient en Suisse n’entrent pas dans l’assiette française ;
- l’abattement prévu à l’article 973 sur la valeur de la résidence principale ne s’applique pas, puisque le bien situé en France n’est pas sa résidence principale.
Quel impôt, pour quel propriétaire
| Résident fiscal français | Résident fiscal suisse | |
|---|---|---|
| Taxe d’habitation sur le logement occupé quelques semaines par an | Due au titre des résidences secondaires | Due au titre des résidences secondaires |
| Assiette de l’impôt sur la fortune immobilière | Patrimoine immobilier mondial | Actifs immobiliers situés en France |
| Abattement sur la résidence principale à l’IFI | Applicable à la seule résidence principale | Sans objet pour le bien français |
| Plus-value à la revente | Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux | Prélèvement de l’article 244 bis A et prélèvement de solidarité, sous conditions d’affiliation |
| Abattements pour durée de détention | Article 150 VC | Article 150 VC, applicable par renvoi |
À la revente : le prélèvement de l’article 244 bis A
La plus-value réalisée par un non-résident lors de la cession d’un bien immobilier situé en France est soumise à un prélèvement prévu à l’article 244 bis A du code général des impôts. Elle est déterminée selon les règles applicables aux particuliers résidents, avec les mêmes abattements pour durée de détention, prévus à l’article 150 VC. La taxe additionnelle de l’article 1609 nonies G s’applique au-delà du seuil de plus-value imposable fixé par le texte.
Pour les prélèvements sociaux, le droit a évolué : les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d’un autre État de l’Espace économique européen ou de la Suisse ne sont plus redevables de la CSG et de la CRDS sur ces revenus du patrimoine, mais d’un prélèvement de solidarité, dans les conditions fixées par le code. Le taux applicable se vérifie à la date de la cession.
Le même article prévoit, selon le montant de la cession et l’État de résidence du cédant, la désignation d’un représentant fiscal accrédité. Des dispenses existent ; leur application à un résident suisse se vérifie dans la version en vigueur du texte et de la documentation administrative.
Deux points qui changent souvent la donne
L’ancien résident français. Le code prévoit une exonération, dans la limite d’un plafond, pour la cession d’un logement par une personne qui a été fiscalement domiciliée en France pendant une durée minimale et qui s’est établie dans certains États. Les conditions de délai, de résidence antérieure et d’État de résidence sont strictes, et elles se vérifient une par une à la lecture de l’article 150 U.
Le changement de résidence en cours de détention. Un propriétaire qui quitte Annecy pour Genève, ou l’inverse, change de régime à la date de son transfert de domicile fiscal. Le logement conservé peut alors changer de qualification, avec des effets sur la taxe d’habitation, sur l’IFI et sur le régime de la plus-value.
La mise en location du bien, qui relève d’un régime distinct, n’est pas traitée sur ce site.
Les obligations déclaratives
Être non-résident ne dispense d’aucune démarche en France. Trois obligations reviennent chaque année ou à chaque changement.
La déclaration d’occupation. Elle s’effectue dans l’espace particulier d’impots.gouv.fr, ce qui suppose de disposer d’un numéro fiscal français. Un acquéreur qui n’en a jamais eu l’obtient auprès du service compétent pour les non-résidents.
La déclaration d’IFI. Lorsque la valeur nette taxable des actifs immobiliers situés en France dépasse le seuil légal, le non-résident déclare ces actifs selon les modalités et le calendrier applicables aux non-résidents, qui se vérifient chaque année dans la notice officielle.
La cession. La plus-value est déclarée et le prélèvement acquitté lors de la publication de l’acte, par l’intermédiaire du notaire. Le calcul suppose de disposer du prix d’acquisition, des frais et des dépenses de travaux justifiées : un dossier constitué dès l’achat évite les reconstitutions tardives.
Où vérifier
La convention fiscale franco-suisse du 9 septembre 1966 et ses avenants sont publiés sur Légifrance et sur impots.gouv.fr, rubrique des conventions internationales. Les dispositions citées du code général des impôts — articles 150 U, 150 VC, 244 bis A, 964, 973, 1407 ter, 1418 et 1609 nonies G — se consultent sur Légifrance dans leur version en vigueur ; leurs commentaires figurent au Bulletin officiel des finances publiques.
Les non-résidents relèvent du service des impôts des particuliers non-résidents, joignable depuis l’espace particulier d’impots.gouv.fr. Côté suisse, l’administration fiscale du canton de résidence est compétente. Pour une information générale sur la détention d’un logement, l’ANIL et son agence départementale sont compétentes.
Informations relevées le 14 septembre 2026. La fiscalité des non-résidents est modifiée par les lois de finances et de financement de la sécurité sociale : vérifiez l’état du droit à la date de chaque opération.