Un logement vacant dans les statistiques n'est pas un logement disponible à la vente

Sur un marché où l'on cherche longtemps un logement, le nombre de logements vacants publié pour une commune choque. Il additionne pourtant des situations sans rapport entre elles, et deux sources officielles le calculent de deux manières différentes.

Dans le bassin annécien, la rareté de l’offre est un constat partagé par les acquéreurs comme par les collectivités. Lorsqu’une statistique fait apparaître des centaines ou des milliers de logements vacants dans une commune, la réaction est immédiate : le logement manquerait moins qu’il n’y paraît, il serait simplement retenu.

La réalité est moins lisible. Le mot « vacant » ne recouvre pas la même chose selon qu’il vient du recensement ou des fichiers fiscaux, et dans les deux cas il additionne des logements en cours de vente, des logements en attente de travaux et des logements durablement hors d’usage. Aucun des deux chiffres ne mesure une offre disponible.

Deux sources, deux définitions

Le recensement de l’INSEE. Un logement vacant y est un logement inoccupé, qu’il soit proposé à la vente ou à la location, déjà attribué à un acheteur ou à un locataire et en attente d’occupation, en attente de règlement de succession, conservé par un employeur pour un usage futur, ou gardé vacant et sans affectation précise par son propriétaire, par exemple un logement très vétuste. Le constat est établi par l’agent recenseur au moment de l’enquête.

Les fichiers fiscaux. La vacance y est déduite de l’absence d’occupant déclaré au regard de la taxe d’habitation, à une date donnée. Le fichier dit LOVAC, produit à partir des fichiers de la direction générale des finances publiques et des fichiers fonciers retraités par le Cerema, permet de repérer ces logements et de mesurer la durée de leur vacance.

Les deux chiffres ne se comparent pas ligne à ligne. L’un repose sur une observation de terrain, l’autre sur une situation déclarative ; ils ne portent ni sur la même date, ni sur les mêmes critères.

Quatre usages du mot vacant

Source ou dispositif	Ce qui est compté	Usage
Recensement de l’INSEE	Logements inoccupés au moment de l’enquête, toutes causes confondues	Structure du parc, commune par commune
Fichier LOVAC	Logements sans occupant au regard des fichiers fiscaux, avec la durée de vacance	Politiques locales de remise sur le marché
Taxe annuelle sur les logements vacants	Logements vacants depuis une durée minimale, dans les communes de la zone tendue	Imposition, article 232 du code général des impôts
Taxe d’habitation sur les logements vacants	Logements vacants dans les communes hors de cette zone ayant délibéré	Imposition, article 1407 bis du même code

Les deux dispositifs fiscaux prévoient des exonérations, notamment lorsque la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire, dans les conditions de chaque texte. Leur logique est présentée, pour le cas voisin des résidences secondaires, dans la note sur les résidences secondaires en Haute-Savoie.

La vacance de transition

Une part de la vacance est la conséquence normale du fonctionnement du marché. Entre le départ d’un occupant et l’arrivée du suivant, un logement reste vide : le temps d’une vente, d’une succession, de travaux de rafraîchissement. On parle de vacance frictionnelle.

Cette vacance ne disparaît pas sur un marché tendu. Elle raccourcit. Un logement mis en vente est compté comme vacant par le recensement tant qu’il est inoccupé, alors même qu’il fait déjà partie de l’offre visible. Le compter une seconde fois comme « logement retenu » revient à l’ajouter à l’offre qu’il constitue déjà.

La vacance durable, dite structurelle, relève d’autres causes. C’est elle que les politiques publiques cherchent à réduire, et c’est elle que le fichier LOVAC permet d’isoler par sa durée.

Ce qui immobilise un logement durablement

Les causes de vacance longue sont documentées par les travaux publics sur le sujet, et elles se cumulent souvent.

L’état du bâti. Un logement qui nécessite des travaux lourds ne peut être ni vendu au prix espéré ni occupé en l’état.
La situation juridique. Une succession non réglée ou un désaccord entre propriétaires peut geler un bien pendant des années.
La situation du propriétaire. Âge, éloignement, projet d’occupation future par un proche.
La nature du logement. Petites surfaces sans confort, logements situés au-dessus de commerces sans accès indépendant, logements anciens de centre-bourg.

Aucune de ces causes ne se résout par la simple publication d’un chiffre. Chacune suppose une intervention différente, et certaines n’en admettent aucune à court terme.

La frontière avec la résidence secondaire

Dans le bassin, une confusion supplémentaire brouille la lecture. Un logement meublé occupé quelques semaines par an n’est pas vacant : il est classé en résidence secondaire ou en logement occasionnel par l’INSEE, et imposé comme résidence secondaire par l’administration fiscale.

À l’inverse, un logement déclaré à tort comme vacant, ou non déclaré après un changement d’usage, fausse les fichiers fiscaux. La déclaration d’occupation prévue à l’article 1418 du code général des impôts sert précisément à corriger ces écarts. Sur un territoire où les usages changent souvent, la part des logements vacants et celle des résidences secondaires doivent donc se lire ensemble, jamais séparément.

L’accès aux données

Les données du recensement sont publiques et gratuites : le dossier complet publié par l’INSEE pour chaque commune comporte la répartition entre résidences principales, résidences secondaires et logements occasionnels, et logements vacants.

Le fichier LOVAC n’est pas diffusé en accès libre au niveau du logement, car il comporte des informations nominatives. Il est mis à la disposition des collectivités et des services de l’État, notamment par l’intermédiaire de la plateforme publique Zéro Logement Vacant, dans le cadre du plan national de lutte contre les logements vacants. Des agrégats peuvent être publiés par les collectivités dans leurs documents, notamment dans le programme local de l’habitat.

Ce que ce chiffre ne permet pas de dire

Un taux de vacance ne mesure pas le nombre de logements qui pourraient être vendus demain. Il ne mesure pas davantage l’effet de la vacance sur les prix. Il permet de situer une commune dans une série, de suivre son évolution sur plusieurs millésimes et de repérer un parc ancien dégradé.

Pour les millésimes du recensement, la fusion de 2017 qui a créé la commune nouvelle d’Annecy rompt les séries : un chiffre antérieur et un chiffre postérieur ne décrivent pas le même territoire. Ce point de méthode, et les autres sources de lecture du marché local, sont présentés dans la présentation des sources du marché annécien.

Aucun nombre ni aucun taux de vacance n’est cité ici : chacun dépend du millésime et de la source, qui doivent l’accompagner.

Où vérifier

Les définitions du recensement et les données par commune sont publiées par l’INSEE, dans la documentation du recensement et le dossier complet de chaque commune. La taxe annuelle sur les logements vacants figure à l’article 232 du code général des impôts, la taxe d’habitation sur les logements vacants à l’article 1407 bis, la déclaration d’occupation à l’article 1418, sur Légifrance.

Le fichier LOVAC est documenté par le Cerema. La plateforme Zéro Logement Vacant et le plan national de lutte contre les logements vacants sont présentés par le ministère chargé du logement. L’ANIL et son agence départementale assurent une information gratuite sur le logement.

Informations relevées le 14 septembre 2026. Les millésimes du recensement et des fichiers fiscaux sont actualisés chaque année : citez toujours la source et l’année avec le chiffre.