Le prix des garages et des places de stationnement se lit dans DVF, à part des logements

Dans le centre d’Annecy comme dans les communes riveraines du lac, une place de stationnement se négocie parfois séparément du logement, et son prix surprend les acquéreurs venus d’ailleurs. Aucun indice public ne suit ce marché. Les ventes de garages, de box et de places sont pourtant enregistrées une à une dans le fichier des demandes de valeurs foncières, au même titre que les ventes de logements.

Encore faut-il les isoler. Dans le fichier brut, la plupart des garages n’apparaissent pas seuls : ils accompagnent un appartement ou une maison, dans une mutation dont le prix est unique.

Les dépendances forment une catégorie à part

Le fichier des demandes de valeurs foncières, publié par la direction générale des finances publiques, décrit chaque local muté par un type de local. La notice du fichier distingue notamment les maisons, les appartements, les dépendances et les locaux industriels, commerciaux ou assimilés.

Les garages, box, caves et places couvertes relèvent en général de la catégorie des dépendances. Une place de stationnement extérieure, qui ne constitue pas un local au sens cadastral, peut apparaître dans une mutation sans type de local renseigné, sous la forme d’un lot ou d’une parcelle.

Cette organisation a une conséquence directe : un calcul de prix au m² qui se limite aux maisons et aux appartements écarte les dépendances vendues seules, mais conserve celles qui sont vendues avec un logement, noyées dans la valeur foncière de l’ensemble.

La mutation mixte ne se découpe pas

Lorsqu’un appartement est vendu avec un garage dans le même acte, le fichier comporte plusieurs lignes, une par local, mais une seule valeur foncière pour la mutation. Rien ne permet de savoir quelle part du prix rémunère le garage.

Ce piège est décrit, pour le calcul des prix de logements, dans la note sur la lecture des prix au m² par quartier. Pour lire le marché du stationnement, il se retourne : seules les mutations qui ne portent que sur des dépendances fournissent une observation exploitable. Tout le reste est inutilisable pour ce sujet.

Un prix à l’unité, pas au m²

Pour un logement, le prix se rapporte à une surface. Pour une place de stationnement, cette démarche fonctionne mal, pour trois raisons.

La surface est souvent absente. La surface réelle bâtie issue du cadastre n’est pas toujours renseignée pour les dépendances, et elle ne l’est jamais pour une place extérieure sans local.

La surface ne fait pas la valeur. Une place trop étroite pour un véhicule courant ne vaut pas moins au m² : elle vaut moins tout court. La largeur, le gabarit de la rampe et la hauteur libre comptent davantage que la superficie.

L’usage est binaire. Une place accueille un véhicule, ou n’en accueille pas. La lecture pertinente est donc un prix par unité, rapporté à une catégorie homogène.

Quatre objets sous le même mot

Objet	Présence dans le fichier	Ce qui fait varier le prix
Box fermé en sous-sol	Dépendance, souvent avec surface	Accès, sécurité, possibilité de stockage
Place couverte ou en sous-sol, non fermée	Dépendance ou lot sans surface	Accès, largeur, étage de sous-sol
Place extérieure	Lot ou parcelle, sans local	Situation, protection, largeur
Garage de maison	Presque toujours dans la mutation de la maison	Non isolable dans le fichier

Mélanger ces quatre catégories dans une seule médiane produit un chiffre qui ne décrit aucune d’entre elles.

La rareté se lit dans le règlement d’urbanisme

L’offre de stationnement privé dépend de ce qui a été construit, et ce qui a été construit dépend largement des règles imposées aux opérations. Les articles L. 151-30 à L. 151-37 du code de l’urbanisme encadrent les obligations de réalisation d’aires de stationnement que peut fixer le règlement d’un plan local d’urbanisme.

Le code limite ces obligations à proximité des transports publics, et le règlement peut fixer des normes différentes selon les secteurs. Dans les secteurs centraux, une opération récente peut ainsi comporter moins de places que de logements. Le parc ancien de la vieille ville, construit bien avant l’automobile, n’en comporte souvent aucune.

Là où les normes sont basses et le parc ancien, la demande de stationnement se reporte sur le marché des places existantes. Là où chaque logement récent est livré avec sa place, ce marché est plus étroit. La norme applicable à un secteur se lit dans le règlement du document d’urbanisme, sur le Géoportail de l’urbanisme.

Les pièges propres au fichier

Les ventes entre voisins. Une place cédée entre deux propriétaires d’un même immeuble peut l’être à un prix sans rapport avec le marché. Rien ne le signale dans le fichier.

Les lots groupés. Plusieurs places vendues ensemble, dans une seule mutation, apparaissent avec une valeur unique. Il faut diviser par le nombre de places, à condition d’être certain qu’elles sont de même nature.

Les effectifs faibles. À l’échelle d’une commune déléguée et sur quelques années, le nombre de ventes isolées de dépendances est souvent réduit. Une médiane calculée sur un petit effectif doit être publiée avec cet effectif, sans quoi elle n’est pas lisible.

Le décalage de publication. Comme pour les logements, la vente apparaît dans le fichier plusieurs mois après l’accord des parties, et le fichier couvre une profondeur limitée.

La méthode, en cinq étapes

1. Télécharger le fichier départemental du millésime le plus récent et noter sa date.
2. Ne conserver que les ventes dont tous les locaux sont des dépendances, ou qui ne comportent aucun local et portent sur un lot identifié comme stationnement lorsque l’information est disponible.
3. Écarter les mutations regroupant des biens de natures différentes.
4. Répartir les observations par catégorie homogène et par secteur, en retenant les communes déléguées pour le territoire de la commune nouvelle.
5. Calculer une médiane par unité, et publier l’effectif et la date d’extraction à côté du résultat.

Aucun prix n’est publié ici. Un montant n’aurait de valeur qu’accompagné de ces cinq éléments, et il vieillirait au rythme des mises à jour du fichier.

Au moment de vendre une place seule

Une place de stationnement vendue seule reste un bien immobilier, et l’information sur les risques prévue à l’article L. 125-5 du code de l’environnement porte sur tout immeuble situé dans une zone concernée. Le diagnostic de performance énergétique, en revanche, vise les logements. Le délai de rétractation de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation vise l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation : son application à une vente isolée de stationnement s’apprécie au regard du texte.

Les autres pièces du dossier de vente et leurs conditions sont présentées dans la page consacrée à la préparation d’une vente.

Où vérifier

Le fichier des demandes de valeurs foncières est publié par la DGFiP sur data.gouv.fr, avec sa notice descriptive, en application de l’article L. 112 A du livre des procédures fiscales ; une consultation cartographique est offerte sur app.dvf.etalab.gouv.fr. Les obligations de stationnement figurent aux articles L. 151-30 à L. 151-37 du code de l’urbanisme, l’information sur les risques à l’article L. 125-5 du code de l’environnement, le délai de rétractation à l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, sur Légifrance.

Les règlements des plans locaux d’urbanisme sont publiés sur le Géoportail de l’urbanisme. La composition de la commune nouvelle d’Annecy et de ses communes déléguées figure au code officiel géographique de l’INSEE.

Informations relevées le 14 septembre 2026. Le fichier des mutations est mis à jour deux fois par an : tout calcul doit porter sa propre date d’extraction.