Le prêt à taux zéro dépend du zonage de la commune, et un salaire genevois compte dans le plafond

Le prêt à taux zéro est une aide de droit commun : il ne vise pas un territoire en particulier, et ses règles sont les mêmes à Annecy et à Brest. Ce qui change d’un territoire à l’autre, ce sont les deux variables qui le commandent. La première est le classement de la commune dans le zonage dit A/B/C. La seconde est le niveau de ressources du foyer, apprécié à partir du revenu fiscal de référence.

Or le bassin annécien présente une particularité sur la seconde : une part des ménages y perçoit des revenus suisses, qui entrent dans le revenu fiscal de référence français quel que soit le lieu où l’impôt est prélevé. C’est souvent la découverte tardive d’un dossier.

Ce qu’est le PTZ

Le prêt ne portant pas intérêt est régi par les articles L. 31-10-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Il finance une partie de l’acquisition de la résidence principale, en complément d’un prêt principal, et il est accordé sous conditions.

Trois conditions structurent l’éligibilité :

• l’emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l’offre, sauf exceptions prévues par le texte ;
• le logement doit être occupé à titre de résidence principale ;
• les ressources des personnes destinées à occuper le logement ne doivent pas dépasser un plafond, qui varie selon la zone et la composition du foyer.

Le dispositif a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2024, puis élargi par la loi de finances pour 2025, avec des règles nouvelles applicables aux offres émises à compter du 1er avril 2025.

Le zonage A/B/C

Le classement des communes en zones A bis, A, B1, B2 et C résulte d’un arrêté du 1er août 2014, modifié à plusieurs reprises. Il traduit le degré de déséquilibre entre l’offre et la demande de logements : la zone A bis correspond aux marchés les plus tendus, la zone C aux marchés détendus.

Ce zonage sert à de nombreux dispositifs : plafonds de ressources, plafonds de loyers de certains logements aidés, montant du PTZ. Il ne se confond pas avec la zone dite tendue, qui détermine l’application de la taxe sur les logements vacants et la possibilité de majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, évoquée dans la note sur les résidences secondaires en Haute-Savoie.

Les communes du bassin n’ont pas toutes le même classement, et plusieurs arrêtés de révision ont reclassé des communes ces dernières années. Aucune zone n’est indiquée ici pour une commune particulière : le classement en vigueur se vérifie avec l’outil de recherche publié par le ministère chargé du logement, à la date de l’offre de prêt.

Ce que la zone commande

Opération financée	Zones éligibles	Observation
Logement neuf en immeuble collectif	Toutes zones	Régime issu de la loi de finances pour 2025
Maison individuelle neuve	Toutes zones	Réouverte à l’ensemble du territoire par la même loi
Logement ancien avec travaux	Zones B2 et C	Travaux représentant une part minimale du coût total
Logement social vendu à son occupant	Toutes zones	Conditions propres au dispositif
Logement en bail réel solidaire	Toutes zones	Conditions propres au dispositif

La conséquence est directe pour le bassin : l’acquisition d’un logement ancien avec travaux n’est finançable par le PTZ que dans les communes classées en zone B2 ou C. Dans une commune mieux classée, seul le neuf et les dispositifs d’accession encadrée restent ouverts.

La zone détermine aussi la quotité du prêt, c’est-à-dire la part du coût de l’opération qu’il peut financer, et le plafond de l’opération retenu pour le calcul. Ces valeurs sont fixées par voie réglementaire et se lisent dans les articles R. 31-10-1 et suivants du même code.

Les ressources retenues

Le plafond de ressources ne s’apprécie pas sur le salaire, mais sur le revenu fiscal de référence des personnes destinées à occuper le logement, au titre de l’avant-dernière année précédant l’offre. Le code prévoit un mécanisme correctif : lorsque le coût total de l’opération, divisé par un coefficient fixé par le texte, dépasse ce revenu, c’est ce montant qui est retenu.

Les ressources sont ensuite rapportées à un coefficient familial, qui dépend du nombre d’occupants. Elles déterminent la tranche du ménage, et la tranche détermine à son tour la quotité et la durée du différé de remboursement.

Le cas des revenus suisses

C’est le point qui distingue le bassin annécien.

Frontalier travaillant à Genève. Le salaire est imposé à la source en Suisse. Il est pourtant déclaré en France, où un crédit d’impôt élimine la double imposition. Il entre dans le revenu fiscal de référence du foyer.

Frontalier travaillant dans l’un des cantons de l’accord de 1983. Le salaire est imposé en France, selon le barème de droit commun. Il entre, lui aussi, dans le revenu fiscal de référence.

Dans les deux cas, un ménage qui paie peu ou pas d’impôt sur le revenu en France peut présenter un revenu fiscal de référence élevé, au-dessus des plafonds applicables. Le mécanisme des deux régimes fiscaux est détaillé dans la note sur les frontaliers et le pouvoir d’achat immobilier.

Deux situations méritent une lecture attentive du texte, sans qu’une réponse générale puisse être donnée ici : le foyer dont un seul membre perçoit un revenu suisse depuis peu, puisque le revenu retenu est celui de l’avant-dernière année ; et le foyer arrivé en France récemment, dont le revenu fiscal de référence français n’existe pas encore pour l’année de référence.

Ce que le PTZ ne fait pas

Le PTZ n’est pas un apport. Il est pris en compte par le prêteur dans le calcul du taux d’effort, comme le prêt principal, et il ne dispense pas des normes d’octroi de crédit fixées par le Haut Conseil de stabilité financière. Il n’est pas cumulable avec n’importe quel autre dispositif, et le logement financé ne peut pas, sauf exceptions, être loué pendant une période fixée par le texte.

Il ne constitue pas non plus un droit : l’établissement de crédit reste libre d’accorder ou non le prêt principal, dont le PTZ dépend.

L’ordre des vérifications

Un dossier se lit dans un ordre simple, qui évite de construire un plan de financement sur une aide inaccessible : d’abord la zone de la commune à la date de l’offre, ensuite la nature de l’opération au regard de cette zone, puis le revenu fiscal de référence de chaque occupant pour l’année retenue, enfin la tranche, la quotité et le différé qui en découlent. Une réponse négative à la première étape rend les suivantes sans objet.

Où vérifier

Le prêt ne portant pas intérêt est régi par les articles L. 31-10-1 et suivants et R. 31-10-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Le zonage résulte de l’arrêté du 1er août 2014 pris pour l’application de l’article R. 304-1 du même code, dans sa version modifiée. Les modifications de 2025 figurent dans la loi de finances pour 2025. Ces textes se consultent sur Légifrance.

La fiche consacrée au PTZ sur service-public.fr présente les plafonds et les quotités en vigueur. Le classement d’une commune se vérifie sur l’outil de recherche du zonage publié par le ministère chargé du logement. L’ANIL et l’agence départementale d’information sur le logement de la Haute-Savoie proposent une information gratuite et des simulations.

Informations relevées le 14 septembre 2026. Les plafonds, quotités et zones éligibles ont changé à plusieurs reprises depuis 2023 : vérifiez les valeurs applicables à la date de l’offre de prêt.