Un plan local d'urbanisme peut désormais réserver des logements neufs à la résidence principale
Depuis la loi du 19 novembre 2024, une commune peut délimiter des secteurs où les constructions nouvelles de logements sont destinées à la résidence principale. En Suisse voisine, un plafond de résidences secondaires est inscrit dans la Constitution depuis 2012.
La rédaction Publié le 01/08/2026 Mis à jour le 01/08/2026
Pendant longtemps, le droit de l’urbanisme français n’a pas su distinguer une résidence principale d’une résidence secondaire. Un plan local d’urbanisme réglemente des destinations — habitation, commerce, équipement — et une habitation reste une habitation, qu’elle soit occupée toute l’année ou trois semaines en août. Les communes qui voulaient freiner la transformation de leur parc en logements de loisirs ne disposaient que de l’outil fiscal.
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a introduit une rupture sur ce point. Elle permet au règlement d’un PLU de réserver certains secteurs à la résidence principale pour les constructions nouvelles. Sur un territoire comme le bassin annécien, où la part de résidences secondaires varie fortement d’une commune à l’autre, l’outil change la lecture d’un programme neuf.
Ce que permet le nouveau texte
La loi du 19 novembre 2024, dont l’objet principal est la régulation des meublés de tourisme, a inséré dans le code de l’urbanisme un article L. 151-14-1. Il autorise le règlement du PLU à délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale.
L’outil n’est pas ouvert à toutes les communes. Il est réservé à celles qui remplissent les conditions fixées par le texte, liées à la tension du marché du logement et à la proportion de résidences secondaires dans le parc. Les conditions exactes se lisent dans la version en vigueur de l’article.
Les dispositions de la même loi qui portent sur la location meublée touristique — enregistrement, fiscalité, changement d’usage — relèvent d’un autre sujet et ne sont pas traitées ici.
Ce que l’outil vise, et ce qu’il ne vise pas
Il vise les constructions nouvelles. Le parc existant n’est pas concerné. Un appartement ancien situé dans le secteur délimité peut toujours être acquis et occupé comme résidence secondaire.
Il vise des secteurs, pas une commune entière. Le règlement délimite des périmètres, justifiés dans le rapport de présentation du document. Deux programmes neufs d’une même commune peuvent donc relever de régimes différents.
Il ne crée pas de quota. Contrairement au droit suisse, le texte français ne fixe pas de proportion maximale de résidences secondaires à l’échelle de la commune. Il organise une affectation, secteur par secteur.
Il ne remplace pas la fiscalité. La majoration de taxe d’habitation sur les résidences secondaires, qu’une commune éligible peut voter, continue de s’appliquer indépendamment. Son mécanisme est détaillé dans la note sur les résidences secondaires en Haute-Savoie.
La procédure : un secteur se voit avant d’exister
Un secteur réservé à la résidence principale ne peut être institué que par une procédure d’évolution du PLU. Selon l’ampleur du changement, il s’agit d’une modification ou d’une révision, qui comportent l’une et l’autre une phase de consultation du public — enquête publique ou mise à disposition.
La conséquence pratique est utile : un projet de secteur figure dans les pièces soumises au public avant son approbation. Un acquéreur qui s’intéresse à un terrain ou à un programme en cours de commercialisation peut vérifier si une procédure est engagée sur la commune, et ce qu’elle prévoit.
Une fois approuvé, le secteur figure au règlement graphique et au règlement écrit du document, publiés sur le Géoportail de l’urbanisme.
Ce que cela change pour un acquéreur dans le neuf
Pour un logement neuf situé dans un tel secteur, l’obligation d’usage accompagne l’autorisation d’urbanisme délivrée pour la construction. Elle n’est pas une clause contractuelle entre le promoteur et l’acquéreur, et elle ne disparaît pas à la revente.
Trois questions se posent donc avant de signer un contrat de réservation dans une commune concernée :
- Le programme est-il situé dans un secteur délimité ? La réponse se lit sur le règlement graphique du PLU en vigueur à la date du permis.
- Le permis a-t-il été délivré avant ou après l’approbation du secteur ? Les règles applicables sont celles en vigueur à la date de la décision.
- Quelles modalités de contrôle et quelles sanctions ? Elles sont précisées par le texte et ses mesures d’application, qui se vérifient à la date de l’acquisition.
Le voisin suisse : un plafond constitutionnel
La comparaison avec la Suisse éclaire la portée de l’outil français. Le 11 mars 2012, les électeurs suisses ont adopté une initiative populaire, dite lex Weber, devenue l’article 75b de la Constitution fédérale. Il limite la proportion de résidences secondaires à 20 % du parc de logements et de la surface brute de plancher habitable de chaque commune.
La loi fédérale sur les résidences secondaires du 20 mars 2015 en organise la mise en œuvre. Dans une commune qui dépasse le seuil, la construction de nouvelles résidences secondaires est en principe interdite, sous réserve des exceptions prévues par la loi.
| France, article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme | Suisse, article 75b de la Constitution fédérale | |
|---|---|---|
| Nature | Faculté ouverte au PLU | Règle nationale obligatoire |
| Échelle | Secteurs délimités par la commune ou l’intercommunalité | Commune entière |
| Critère | Conditions de tension et de part de résidences secondaires fixées par le texte | Proportion de 20 % du parc et de la surface habitable |
| Parc existant | Non concerné | Régime de protection des droits acquis, avec restrictions |
| Entrée en vigueur | Loi du 19 novembre 2024 | Votation du 11 mars 2012, loi d’application du 20 mars 2015 |
Le droit suisse gèle ; le droit français permet de flécher. Dans le bassin annécien, la décision revient à la collectivité compétente en matière de PLU, et elle se prend secteur par secteur.
Mesurer la part des résidences secondaires
La proportion de résidences secondaires d’une commune se relève dans le dossier complet publié par l’INSEE, série logement, qui distingue résidences principales, résidences secondaires et logements occasionnels, et logements vacants.
Deux précautions s’imposent. La catégorie statistique de l’INSEE ne coïncide pas avec la définition fiscale, ni nécessairement avec celle retenue par un texte d’urbanisme. Et depuis la fusion de 2017, la commune nouvelle d’Annecy agrège des communes déléguées dont les profils diffèrent, un point développé dans la présentation du marché annécien. Aucun pourcentage communal n’est publié ici : ces séries sont mises à jour chaque année.
Un chiffre de résidences secondaires ne décrit pas davantage un secteur de PLU : la maille statistique la plus fine publiée par l’INSEE, l’IRIS, ne coïncide pas avec les périmètres délimités par un document d’urbanisme. La justification d’un secteur figure dans le rapport de présentation, qui reste la pièce à lire.
Où vérifier
L’outil figure à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, issu de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, consultable sur Légifrance dans sa version en vigueur, avec les dispositions réglementaires d’application. Les procédures de modification et de révision du PLU sont décrites aux articles L. 153-31 et suivants du même code.
Le règlement graphique et écrit du PLU applicable, ainsi que les procédures en cours, sont publiés sur le Géoportail de l’urbanisme et par la collectivité compétente. L’article 75b de la Constitution fédérale et la loi fédérale sur les résidences secondaires sont publiés sur Fedlex ; l’Office fédéral du développement territorial publie l’inventaire des proportions communales. Les données de parc sont publiées par l’INSEE.
Informations relevées le 14 septembre 2026. L’outil est récent et ses conditions d’application peuvent être précisées par la jurisprudence et par voie réglementaire : vérifiez l’état du droit et du document d’urbanisme avant tout engagement.